JAWARAPROPERTY.COM – Tata cara jual rumah warisan boleh jadi lebih kompleks persoalannya dibandingkan dengan menjual rumah yang Anda miliki sendiri. Hal tersebut lantaran melibatkan para ahli waris, yang umumnya berjumlah lebih dari satu.

Namun pada dasarnya, tahapannya sama persis dengan proses jual beli biasa. Perbedaannya hanya terletak pada pihak penjual dan pajak-pajak yang timbul karena jual beli tersebut.

Jika dalam jual beli biasa penjual atau orang yang namanya tercantum di sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, tetapi pada proses jual beli tanah warisan ini yang menjadi penjual adalah ahli waris dari orang yang meninggal (pewaris) dan adanya kewajiban membayar pajak waris.
Hal itu dikarenakan pewarisan hak atas tanah merupakan kekhususan, artinya ada ketentuan tersendiri mengenai hal tersebut yang tidak menyangkut pewarisan benda lainnya. Berdasarkan ketentuan PP No. 24/1997, peralihan hak waris tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.
Mau tahu lebih jelas tata cara jual rumah warisan? Simak pembahasannya di bawah ini!
  • Jual Rumah Warisan Harus Disepakati Para Ahli Waris
  • Dokumen dan Persyaratan Jual Rumah Warisan
    1. Dokumen yang Harus Disiapkan
    2. Persyaratan Jual Rumah Warisan
  • Tata Cara Jual Rumah Warisan
    1. Menggunakan Jasa Notaris atau PPAT
    2. Melunasi Pajak Waris atau BPHTB Waris
  • Aturan Hukum Jual Beli Rumah Warisan
  • Tips Jual Rumah Warisan
    1. Jangan Gunakan Perantara
    2. Ahli Waris Setuju dan Sepakat
    3. Tidak Boleh Dijual Jika Satu Ahli Waris Tidak Setuju

Jual Rumah Warisan Harus Disepakati Para Ahli Waris

Menjual rumah warisan harus disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Jika ingin menjual rumah warisan, seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan.
Akan tetapi apabila seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta (PPAT), maka dapat membuat surat persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat surat persetujuan dalam bentuk akta notaris. Sehingga pada saat penjualan rumah warisan tanpa persetujuan dari para ahli waris oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya bisa dinyatakan batal. Dengan batalnya proses jual tersebut, hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.
Bahkan, Anda yang merasa haknya dilanggar karena tanah warisan dijual tanpa persetujuan, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Hal ini didukung juga dengan adanya Pasal 834 KUHPerdata, yang memberikan hak kepada ahli waris untuk memajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik orang tersebut menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar sesuatu hak pun atas harta peninggalan tersebut.
Jadi, jangan sampai Anda menjual rumah warisan tanpa persetujuan ahli waris supaya tak timbul persoalan hukum kedepannya.
Menjual rumah warisan bisa jadi opsi agar uang hasil penjualan dapat dibagi secara adil. Abis dapat uang warisan atau sudah ada dana buat beli rumah? Cek pilihan rumahnya di Kuningan Jawa Barat tidur harga mulai 700 jutaan di sini!

Dokumen dan Persyaratan Jual Rumah Warisan

Rumah warisan merupakan salah satu aset dan simpanan yang berharga. Rumah tersebut bisa dijual atau menjadi tabungan masa depan nantinya. Jika rumah tersebut memiliki banyak ahli waris, sebaiknya hasil dibagi secara rata dan adil.
Jadi supaya tidak terjadi kesalahpahaman dalam pembagian warisan, sebaiknya Anda harus melakukan perundingan dengan para ahli waris sebelum menjualnya.
Perundingan tersebut untuk mencapai kesepakatan harga rumah dan berapa pembagiannya nanti.Apabila semua sudah setuju, barulah Anda dapat menjual rumah tersebut.
Setelah proses penjualan berhasil, para ahli waris harus datang untuk menandatangani Akta Tanah dan mempersiapkan sejumlah dokumen serta persyaratan untuk mempermudah transaksi.

Dokumen yang Harus Disiapkan

Dokumen yang perlu disiapkan untuk menjual rumah warisan adalah:
  • Sertifikat tanah
Sertifikat tanah ini harus dialihkan dari ahli waris yang sah atau balik nama dari pemilik ke ahli waris. Balik nama hak atas tanah berdasarkan warisan merupakan balik nama dari pemegang hak yang telah meninggal dunia kepada ahli warisnya, yang oleh ahli waris dimohonkan balik namanya kepada Kepala kantor Pertanahan setempat atas sertifikat tersebut.
  • PBB 5 tahun terakhir
  • Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
  • Surat Roya (diperlukan jika ternyata masih ada tanggungan di bank)

Persyaratan Jual Rumah Warisan

  • Surat Keterangan Kematian
Surat keterangan kematian dibutuhkan untuk memastikan bahwa yang memiliki rumah tersebut benar telah meninggal. Surat keterangan kematian yang resmi mendapat tanda tangan dan cap dari kantor dinas kependudukan dan catatan sipil setempat.
  • Surat Keterangan Waris
Sebelum sebuah rumah atau tanah warisan bisa dijual-belikan, harus ada Surat Keterangan Waris yang disaksikan pihak berwenang. Surat yang dipegang pihak penjual ini berisi keterangan siapa saja ahli waris seseorang yang telah meninggal.
Untuk WNI asli, SKW dibuat di bawah tangan dengan ditandatangani oleh dua orang saksi dan disahkan oleh lurah dan dikuatkan oleh camat setempat.
Sementara untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa, SKW dibuat dengan akta Notaris dan untuk Warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing seperti Arab dan India, SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan. Untuk membuat SKW, berikut dokumen yang dibutuhkan:
  • Fotokopi KTP seluruh ahli waris
  • Fotokopi kartu keluarga
  • Fotokopi akta nikah
  • Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris).
Khusus area DKI Jakarta, saat ini berdasarkan Pergub DKI Jakarta No. 112/2011, pengenaan BPHTB atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50 persen dari BPHTB yang seharusnya terutang.

Tata Cara Jual Rumah Warisan

Sesuai prinsip hukumnya, mengalihkan kepemilikan hak atas tanah harus melibatkan pejabat umum. Sehingga peralihan hak atas tanah ke tangan ahli waris yang menjadi persyaratan tata cara jual rumah warisan juga harus didaftarkan di kantor pertanahan.
Termasuk saat Anda membuat Akta Jual Beli (AJB) harus dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertifikat. Apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut. Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB.

Menggunakan Jasa Notaris atau PPAT

Seperti yang telah dibahas sebelumnya, tujuan menggunakan jasa ini adalah untuk memberi kuasa berwenang. Keberadaan notaris atau PPAT juga meminimalisir masalah yang mungkin timbul antara ahli waris serta memberikan jaminan keamanan dari sisi hukum terhadap keberlangsungan proses jual beli tanah warisan tersebut.
Pada intinya, pemberian kuasa pada saat jual rumah warisan tersebut harus di depan notaris. Tata cara jual rumah warisan ini berguna untuk menghindari berbagai hal yang tidak diinginkan. Misalnya, tiba-tiba ada satu ahli waris yang menjual atau menuntut hak atas rumah warisan tersebut.

Melunasi Pajak Waris atau BPHTB Waris

Dalam tata cara jual rumah warisan, maka dianggap sebagai perolehan hak oleh ahli waris. Sehingga ahli waris dikenakan pajak berupa BPHTB dengan perhitungan sebagai berikut:
{5% (NJOP – NJOPTKP)} x 50%
NJOP: Nilai Jual Objek Pajak
NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh NJOPTKP DKI Jakarta untuk saat ini adalah Rp350 juta.
Kewajiban para pihak untuk membayar pajak-pajak tersebut dibebankan secara proporsional, yaitu BPHTB Waris dan PPH dipikul oleh ahli waris dan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli.
Sedangkan biaya akta jual beli bisa dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan. Berdasarkan AJB, PPAT mengajukan balik nama ke kantor pertanahan.

Aturan Hukum Jual Beli Rumah Warisan

Perjanjian jual beli rumah selain melalui dokumen resmi kadang diselipi dengan kesepakatan secara lisan. Perjanjian semacam ini tetap sah di mata hukum dan pelanggarnya bisa diperkarakan. Dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengatur bahwa suatu perjanjian sah apabila:
  • Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
  • Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
  • Suatu hal tertentu;
  • Suatu sebab yang halal.
Di situ, tidak ada keterangan bahwa perjanjian yang sah adalah yang dilakukan secara tertulis. Karena itu, jika ada yang mengingkari janji dalam transaksi jual beli rumah, bisa dilaporkan melakukan penggelapan menurut Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
Jika dalam proses pengadilan pihak tersebut terbukti melakukan pelanggaran pidana, Anda bisa menuntutnya lagi dengan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Penuntutan ini berguna untuk meminta ganti rugi atas hak yang telah dilanggar oleh pihak tersebut.Proses jual beli rumah warisan sedikit lebih rumit ketimbang transaksi rumah non-warisan.Oleh karena itu,Anda tidak bisa main-main ketika terlibat dalam transaksi ini.

Tips Jual Rumah Warisan

Ada sejumlah hal penting dilakukan sebelum melakukan tata cara jual rumah warisan supaya aman. Anda harus dapat memastikan jumlah ahli waris dari pemilik tanah hingga melengkapi dokumen-dokumen pendukung yang perlu dipastikan.Selain itu, persoalan rumah warisan dengan lebih dari satu ahli waris juga memerlukan kesepakatan bersama. Sehingga saat penandatanganan akta jual beli, para ahli waris tersebut harus datang untuk menandatanganinya.

Jangan Gunakan Perantara

Anda tidak disarankan menggunakan perantara saat menjual rumah warisan. Hal ini untuk meminimalisir celah penipuan. Proses harus dilakukan sendiri oleh pihak pembeli dan penjual, kecuali ada surat kuasa. Selain itu, untuk berjaga-jaga jika kelak terjadi masalah, dokumentasikan setiap proses transaksi dengan foto atau video.

Ahli Waris Setuju dan Sepakat

Jika ahli waris rumah tersebut lebih dari satu orang, semuanya harus berkumpul dan bersepakat untuk menjual rumah warisan tersebut. Supaya sah dan mengikat secara hukum, untuk menandatangani Akta Jual Beli di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah. Tapi, mungkin juga salah satu ahli waris diberi kuasa oleh ahli waris lain untuk menandatangani Akta Jual Beli.Hal ini untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan kelak jika transaksi jual beli sudah selesai.

Tidak Boleh Dijual Jika Satu Ahli Waris Tidak Setuju

Anda sebagai salah satu ahli waris tidak bisa tiba-tiba menjual hak atas rumah tersebut. Sebab ahli waris rumah tersebut bukan Anda seorang. Pada pasal 833 KUHPerdata menjelaskan bahwa ahli waris dengan sendirinya karena hukum memperoleh hak milik atas segala barang, segala hak dan segala piutang yang meninggal dunia.
Dalam hal membagi warisan entah menggunakan wasiat atau tidak, pembagiannya tidak boleh melupakan bagian yang istilahnya dikenal dengan legitime portie. Yaitu ada bagian mutlak yang harus diberikan oleh pewaris kepada anak-anaknya atau keturunan garis lurus ke atas, yakni apabila tidak memiliki anak berarti kepada orangtuanya.
Tags : , , , , , ,
1 Komentar

Tok! Tanah & Rumah Warisan Bebas Pajak, Ini Syaratnya, Monday, 8 Aug 2022

[…] Tata Cara Jual Rumah Warisan Sesuai Hukum, Dokumen, dan Persyaratannya […]

Reply